Topplån var den övre delen av ett bostadslån, den del som låg ovanpå bottenlånet och täckte resterande belopp upp mot bostadens fulla köpeskilling. Topplånet hade nästan alltid högre ränta än bottenlånet, eftersom det var den del av lånet som drabbades först om bostadens värde föll.
Begreppet används sällan idag. Sedan Finansinspektionen införde bolånetaket 2010 får banker inte låna ut mer än 85 procent av bostadens värde med bostaden som säkerhet, vilket i praktiken gjorde slut på det traditionella topplånet. Det som återstår av köpeskillingen, kontantinsatsen, måste numera lösas på annat sätt än med ett bolån.
Så funkade topplån och bottenlån: ränta, köp och risk innan bolånetaket
Innan bolånetaket fanns delade bankerna ofta upp bostadslånet i två delar med olika villkor vid ett bostadsköp.
Bottenlånet var huvuddelen av lånet, med säkerhet i bostaden och lägre ränta. Det täckte normalt upp till ungefär 70–85 procent av bostadens värde, men det fanns ingen fast gräns utan nivån varierade mellan banker och tidsperioder.
Topplånet täckte resten, ibland ända upp mot 90–100 procent av köpeskillingen, och gjorde det möjligt att låna upp bolånet till nästan hela köpeskillingen utan egna kontanter. Eftersom det var den del av lånet som banken riskerade att förlora pengar på först vid en prisnedgång, togs risken ut i form av en högre ränta än på bottenlånet. I övrigt hade topplånet ofta samma villkor som bottenlånet: det räknades fortfarande som ett lån med bostaden som säkerhet, inte som ett vanligt privatlån. Det var just den högre räntan och placeringen överst i belåningen som gjorde att lånedelen kallades topplån.
Bolånetaket 2010: så påverkas köpet av bostad och kontantinsatsen
Bolånetaket infördes av Finansinspektionen 2010 för att dämpa hushållens skuldsättning. Regeln innebär att banken inte får låna ut mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde mot säkerhet i bostaden, oavsett hur mycket bostaden i övrigt kan belånas. De resterande minst 15 procenten, kontantinsatsen, måste köparen betala eller lösa på egen hand, till exempel med sparade pengar eller ett lån utan säkerhet i bostaden.
I och med gränsen försvann i praktiken det traditionella topplånet. Bankerna slutade erbjuda lån med bostaden som säkerhet över 85-procentsnivån, och orden bottenlån och topplån ersattes i vardagligt bruk av bolån och kontantinsats. Den som funderar på att ordna bolån möter därför sällan begreppet topplån längre vid ett bostadsköp, utan i stället frågan om hur kontantinsatsen ska finansieras. Bolånetaket hänger också ihop med amorteringskravet, som styr hur snabbt lånet ska amorteras beroende på belåningsgraden.
Funkar topplån fortfarande? Tillfälligt lån till kontantinsatsen idag
Rent formellt är topplånet borta som produkt kopplad till bostaden, men behovet det löste, att finansiera den del av köpeskillingen som bolånet inte täcker, finns kvar. Den som saknar kontantinsats i kontanter använder i stället oftast ett blancolån eller privatlån utan säkerhet, se ränteavdrag för blancolån för vad som gäller skattemässigt för den typen av lån. Räntan på ett sådant lån är ofta högre än bolåneräntan, ungefär av samma anledning som det gamla topplånet hade högre ränta än bottenlånet.
Några nischbanker erbjuder även renodlade kontantinsatslån till befintliga bolånekunder, men det är ett separat blancolån och inte ett topplån med bostaden som säkerhet. Ett annat modernt alternativ, om du köper en ny bostad innan den gamla är såld, är att låna tillfälligt till kontantinsatsen med ett överbryggningslån (brygglån) i väntan på att försäljningen går igenom. Vill du i stället låna mer inom bolånetakets gräns på en bostad du redan äger går det att utöka bolånet, om belåningsgraden tillåter det.
Utanför bostadsmarknaden lever ordet topplån kvar i vissa nischer, till exempel som kompletterande finansiering vid lantbruksinvesteringar, men det är en annan typ av lån än det klassiska bolåne-topplånet som den här artikeln handlar om.
Vanliga frågor om topplån
Vad är skillnaden mellan topplån och bottenlån? Bottenlånet var den större, säkrare delen av bolånet med lägre ränta, medan topplånet täckte resterande belopp upp mot köpeskillingen och hade högre ränta eftersom det var mer riskfyllt för banken. Idag lånar banken i stället ut ett samlat bolån upp till bolånetakets gräns.
Varför försvann topplånet? När Finansinspektionen införde bolånetaket 2010 fick banker inte längre låna ut mer än 85 procent av bostadens värde med bostaden som säkerhet. Eftersom topplånet ofta låg över den gränsen slutade bankerna erbjuda det i sin gamla form.
Kan jag fortfarande få ett topplån idag? Nej, inte i den ursprungliga meningen. Vissa nischbanker erbjuder i stället kontantinsatslån eller privatlån utan säkerhet som kan användas till den del av köpesumman som bolånet inte täcker, men det räknas som ett separat blancolån, inte ett topplån kopplat till bostaden.
Hur stor var kontantinsatsen innan bolånetaket infördes? Det fanns ingen fast gräns. Bottenlånet kunde täcka upp till omkring 70–85 procent av köpeskillingen och topplånet resten, ibland ända upp mot 95–100 procent av bostadens värde, beroende på bank och tidsperiod.
