Amorteringskravet styr hur snabbt du betalar av ditt bolån och påverkar direkt hur stor kontant månadsutgift du har. År 2025 gäller samma grundregler som hösten 2016, men från och med den 1 april 2026 slopas det skärpta kravet och bolånetaket höjs. Nedan går vi igenom vad som gäller idag, hur du räknar ut din amortering och vad de kommande ändringarna innebär i praktiken.
Amorteringskravet 2025: hur mycket behöver du amortera på bolånet?
Amortering innebär att du minskar ditt bolåns kapitalbelopp steg för steg istället för att bara betala ränta. Amorteringskravet är Finansinspektionens regel om hur mycket du minst behöver amortera varje år.
Grundregeln: ju mer du lånar relativt bostadens värde, desto mer behöver du amortera.
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Under 50 procent | Inget krav |
| 50–70 procent | Amortera minst 1 procent av lånebeloppet |
| Över 70 procent | Amortera minst 2 procent av lånebeloppet |
Belåningsgraden beräknas vid lånetillfället och omprövas när du omvärderar bostaden eller tar ett nytt lån. Kravet gäller från juni 2016 och ändrades något hösten 2018 med det skärpta tillägget.
Räkna ut din amortering steg för steg
Belåningsgrad:
Bolån delat med bostadens marknadsvärde gånger 100
Exempel: 2 400 000 kr delat på 3 000 000 kr = 80 procent (krav: 2 procent)
Årsamortering:
2 400 000 × 2 procent = 48 000 kronor per år (4 000 kronor per månad)
Det finns inget amorteringsgrundande undantag som tillåter lägre amortering om belåningsgraden är 70 procent eller mer. Amorteringskravet är ett lagstadgat minimikrav, inte en rekommendation.
Det skärpta amorteringskravet och 4,5-gångersregeln
Utöver grundkravet gäller sedan 2018 ett skärpt amorteringskrav för hushåll med hög skuldsättning. Om din samlade bolåneskuld överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst tillkommer ytterligare 1 procent i amortering ovanpå grundkravet.
| Situation | Krav |
|---|---|
| 75 procent belåning, lån under 4,5x inkomst | 2 procent per år |
| 75 procent belåning, lån över 4,5x inkomst | 3 procent per år |
| 60 procent belåning, lån över 4,5x inkomst | 2 procent per år |
Räkneexempel: skärpt krav
Hushåll med bruttoinkomst 800 000 kronor per år och bolån på 4 000 000 kronor:
Skuldkvot: 4 000 000 delat på 800 000 = 5,0 (överstiger 4,5)
Belåningsgrad: 80 procent (grundkrav 2 procent)
Totalt: 2 + 1 = 3 procent per år = 120 000 kronor per år = 10 000 kronor per månad
Det skärpta kravet avskaffas den 1 april 2026. Hushåll som berörs kan från det datumet sänka sin amortering med upp till 1 procentenhet utan att kontakta banken.
Beräkningsexempel: tre vanliga scenarion
Scenario 1: Förstagångsköpare, hög belåning (från april 2026)
Bostad: 3 000 000 kr
Lån: 2 700 000 kr (90 procent belåning, tillåts från april 2026)
Krav: 2 procent per år
Månadsamortering: 4 500 kronor
Scenario 2: Uppflyttare, medelhög belåning
Bostad: 4 600 000 kr
Lån: 3 000 000 kr (65 procent belåning)
Krav: 1 procent per år
Månadsamortering: 2 500 kronor
Scenario 3: Par med skärpt krav (gäller till och med 31 mars 2026)
Bostad: 5 000 000 kr
Lån: 4 000 000 kr (80 procent belåning)
Gemensam bruttoinkomst: 800 000 kr (skuldkvot 5,0)
Krav: 3 procent per år
Månadsamortering: 10 000 kronor
Samma par från 1 april 2026 (skärpt krav borta):
Krav: 2 procent per år
Månadsamortering: 6 667 kronor (40 000 kronor lägre per år)
Nya regler från april 2026
1. Skärpt amorteringskrav avskaffas
Tillägget på 1 procent för hushåll med lån över 4,5 gånger inkomsten tas bort. Grundkravet (1 respektive 2 procent) ändras inte.
2. Bolånetaket höjs från 85 till 90 procent
Du kan nu låna upp till 90 procent av bostadens marknadsvärde. Kontantinsatsen sjunker från 15 till 10 procent.
| Bostadens pris | Kontantinsats 2025 (15 %) | Kontantinsats 2026 (10 %) | Skillnad |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 300 000 kr | 200 000 kr | -100 000 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 300 000 kr | -150 000 kr |
3. Omvärdering tillåts max vart femte år
För att kunna justera amorteringskravet nedåt till följd av prisstegring behöver du vänta minst fem år mellan varje omvärdering. Undantag kan beviljas vid omfattande renovering som dokumenterat höjer bostadens värde.
Amorteringsfritt: när innebär amorteringskravet ett undantag?
Banker kan bevilja amorteringsfrihet vid amorteringsfritt undantag:
- Allvarlig sjukdom hos låntagaren eller nära anhörig
- Ofrivillig arbetslöshet
- Dödsfall som ändrar hushållets ekonomi
- Nyproduktion – banker erbjuder ofta 2–5 år amorteringsfritt
Höjd ränta räknas normalt inte som skäl för befrielse. Du behöver inte kompensera med dubbel amortering efteråt – lånebeloppet är oförändrat under perioden.
Vanliga frågor och svar om amorteringskravet
Vad är ett amorteringsunderlag?
Det dokument din nuvarande bank tillhandahåller som visar din amorteringshistorik och belåningsgrad. Behövs till exempel om du vill flytta bolånet till en annan bank. Amortera 1 procent respektive 2 procent beräknas på amorteringsunderlaget.
Vad är ett lånelöfte?
Bankens förhandsgodkännande av hur mycket du kan låna. Gäller normalt i tre till sex månader. Du behöver ett giltigt lånelöfte innan du lämnar bud på en bostad. Räntekostnader ingår alltid i bankens KALP-kalkyl när lånelöftet sätts.
Innebär amorteringskravet att man alltid måste sänka skulden?
Ja, under normala förhållanden. Kravet togs in i regelverket 1 juni 2016. Amortera 1 procent gäller vid belåningsgrad 50–70 procent och 2 procent vid belåningsgrad över 70 procent. Du kan dock köpa dig amorteringsfri tid om du uppfyller undantagen ovan.
Kan jag sänka amorteringen om bostadsmarknaden faller?
Nej, belåningsgraden beräknas inte om löpande. Du ansöker om ny värdering och amorteringsunderlag, men från april 2026 gäller att omvärdering max tillåts vart femte år.
Läs mer om hur du skaffar ett lånelöfte och hela bolåneprocessen i vår guide om att ordna bolån. Om du vill flytta bolånet till en bank med lägre ränta ger flytta bolån en steg-för-steg genomgång.
Den här artikeln ger allmän information om amorteringskrav och bolåneregler i Sverige. Regelverket kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Finansinspektionen och din bank.
