Amorteringskravet styr hur snabbt du betalar av ditt bolån och påverkar direkt hur stor kontant månadsutgift du har. 2025 gäller samma grundregler som hösten 2016 – men från och med den 1 april 2026 slopas det skärpta kravet och bolånetaket höjs. Nedan går vi igenom vad som gäller idag, hur du räknar ut din amortering och vad de kommande ändringarna innebär i praktiken.
Vad är amorteringskrav och varför finns det?
Amortering innebär att du minskar ditt bolåns kapitalbelopp, steg för steg, istället för att bara betala ränta. Amorteringskravet är Finansinspektionens regel om hur mycket du minst måste betala av varje år.
Syftet är att hålla tillbaka hushållens skuldsättning och dämpa riskerna på bostadsmarknaden. Utan ett krav riskerar hushåll att sitta med stora bolån i decennier – och bli hårt drabbade om räntorna stiger eller bostadsvärdena faller.
Grundregeln är enkel: ju mer du lånar relativt bostadens värde, desto mer måste du amortera.
Gällande amorteringskrav 2025
Reglerna baseras på belåningsgrad – det vill säga hur stor andel av bostadens marknadsvärde som är finansierad med lån.
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år |
|---|---|
| Under 50 % | Inget krav |
| 50–70 % | Minst 1 % av lånebeloppet |
| Över 70 % | Minst 2 % av lånebeloppet |
Belåningsgraden beräknas vid lånetillfället och omprövas när du omvärderar bostaden eller tar ett nytt lån. Du kan alltid amortera mer än minimet – det minskar räntekostnaderna och påskyndar frihet från skulden.
Så räknar du ut din amortering
Belåningsgrad: Bolån ÷ Bostadens marknadsvärde × 100
Exempel: 2 400 000 kr ÷ 3 000 000 kr × 100 = 80 % → krav: 2 %
Årsamortering: 2 400 000 × 2 % = 48 000 kronor per år = 4 000 kronor per månad
Det skärpta amorteringskravet – 4,5-gångersregeln
Utöver grundkravet gäller sedan 2018 ett skärpt amorteringskrav för hushåll med hög skuldsättning. Om din samlade bolåneskuld överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst tillkommer ytterligare 1 % i amortering ovanpå grundkravet.
Effekten i praktiken:
| Situation | Krav |
|---|---|
| 75 % belåning, lån < 4,5x inkomst | 2 % per år |
| 75 % belåning, lån > 4,5x inkomst | 2 % + 1 % = 3 % per år |
| 60 % belåning, lån > 4,5x inkomst | 1 % + 1 % = 2 % per år |
Beräkningsexempel – det skärpta kravet:
Hushåll med sammanlagd bruttoinkomst på 800 000 kronor per år och ett bolån på 4 000 000 kronor:
Skuldkvot: 4 000 000 ÷ 800 000 = 5,0 → överstiger 4,5-gränsen → extra 1 % tillkommer.
Belåningsgrad: bolånet på 4 000 000 kr mot bostad värd 5 000 000 kr = 80 % → grundkrav 2 %.
Totalt: 2 % + 1 % = 3 % per år = 120 000 kronor per år = 10 000 kronor per månad.
Det skärpta kravet avskaffas den 1 april 2026. Hushåll som berörs kan från och med det datumet sänka sin amortering med upp till 1 procentenhet – utan att behöva kontakta banken, det sker automatiskt om banken inte anger annat.
Beräkningsexempel: tre vanliga scenarion
Scenario 1 – Förstagångsköpare, hög belåning
Bostad: 3 000 000 kr
Lån: 2 700 000 kr (90 % belåning, tillåts från april 2026)
Krav: 2 % per år
Årsamortering: 54 000 kr (4 500 kr/mån)
Scenario 2 – Uppflyttare, medelhög belåning
Bostad: 4 600 000 kr
Lån: 3 000 000 kr (65 % belåning)
Krav: 1 % per år
Årsamortering: 30 000 kr (2 500 kr/mån)
Scenario 3 – Par som berörs av skärpt krav (gäller t.o.m. 31 mars 2026)
Bostad: 5 000 000 kr
Lån: 4 000 000 kr (80 % belåning)
Gemensam bruttoinkomst: 800 000 kr/år → skuldkvot 5,0
Krav: 2 % + 1 % = 3 %
Årsamortering: 120 000 kr (10 000 kr/mån)
Samma par från 1 april 2026 (skärpt krav borta):
Krav: 2 %
Årsamortering: 80 000 kr (6 667 kr/mån) → 40 000 kr lägre per år
Nya regler från 1 april 2026
Riksdagen godkände i början av 2026 en reformering av bolånereglerna. Fyra förändringar träder i kraft den 1 april 2026:
1. Skärpt amorteringskrav avskaffas
Det tillägg på 1 % som Finansinspektionen lade till 2018 för hushåll med lån över 4,5 gånger inkomsten tas bort. Grundkravet (1 respektive 2 % baserat på belåningsgrad) ändras inte.
2. Bolånetak höjs från 85 % till 90 %
Du kan nu låna upp till 90 % av bostadens marknadsvärde. Kontantinsatsen sjunker från 15 % till 10 %. På en bostad som kostar 3 miljoner kronor innebär det att du behöver 300 000 kronor i handpenning – istället för 450 000 kronor.
| Bostadens pris | Kontantinsats 2025 (15 %) | Kontantinsats 2026 (10 %) | Skillnad |
|---|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 300 000 kr | 200 000 kr | −100 000 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 300 000 kr | −150 000 kr |
| 4 000 000 kr | 600 000 kr | 400 000 kr | −200 000 kr |
3. Tak för tilläggslån sänks till 80 %
Vill du utöka ett befintligt bolån – till exempel för renovering – sänks taket från 85 % till 80 % av bostadens värde. Det begränsar möjligheten att öka skulden vid tillfälliga prisuppgångar.
4. Omvärdering tillåts max vart femte år
För att kunna justera amorteringskravet nedåt (till följd av prisstegring) behöver du från april 2026 vänta minst fem år mellan varje omvärdering. Tidigare var det möjligare att omvärdera fortlöpande och snabbt sänka kravet vid prisrörelser. Undantag kan beviljas vid större renoveringar som dokumenterat höjer bostadens värde.
Hur ändringarna påverkar dig
Förstagångsköpare: Det höjda bolånetaket är den mest kännbara förändringen. En lägre kontantinsats gör bostadsköp tillgängligt för fler, men innebär också att du startar med en högre belåning och högre amortering.
Hushåll med hög skuldsättning: De som träffats av skärpt amorteringskrav frigör direkt likviditet – ofta 2 000–5 000 kronor per månad – utan att ändra något i befintligt låneavtal. Pengarna kan gå till buffert, avsättas i ISK eller betalas av på konsumtionsskulder med högre ränta.
De som planerar att utöka bolånet: Det sänkta tilläggslånstaket (85 → 80 %) kan begränsa möjligheten att finansiera renovering via bolånet. Räkna på alternativ: bundet lån, ROT-avdrag och egna sparmedel.
Undantag: när kan du slippa amortera?
Bankerna kan – men är inte skyldiga att – bevilja amorteringsfrihet vid särskilda skäl. Finansinspektionen godkänner undantag vid:
- Allvarlig sjukdom hos låntagaren eller nära anhörig
- Ofrivillig arbetslöshet som väsentligt försämrar betalningsförmågan
- Dödsfall som ändrar hushållets ekonomi
- Nyproduktion – banker erbjuder ofta 2–5 år utan amorteringskrav
Höjd ränta eller sämre privatekonomi i allmänhet räknas normalt inte som skäl för befrielse. Det är banken som gör bedömningen – du ansöker med dokumentation och banken beslutar per individ.
Om du tidsbegränsat undantas från amorteringskravet behöver du inte kompensera med dubbel amortering efteråt. Lånebeloppet är helt enkelt oförändrat under perioden, och kravet återupptas när undantaget löper ut.
Amortera mer än kravet – är det klokt?
Amorteringskravet är ett minimum, inte ett optimalt mål. Om du har kapital över kan du välja mellan:
- Extraamortera: Minskar skulden direkt, sänker räntekostnaderna och reducerar risken. Effektivt när ränteläget är högt.
- Investera skillnaden: Sätter du pengarna i ett ISK med historisk aktiemarknad som referens kan avkastningen överstiga bolåneräntan efter skatt – men innebär också risk och inget automatiskt skyddsnät.
Grundregeln: amorterings lön = bolåneränta efter skatt (30 % ränteavdrag). Är bolåneräntan 4 % är den effektiva kostnaden du sparar circa 2,8 % via extraamortering. Överstiger din riskjusterade förväntade avkastning det, kan investering vara rationellt. De flesta ekonomer rekommenderar att ha en buffert och inte binda all likviditet i bostaden.
Den här artikeln ger allmän information om amorteringskrav och bolåneregler i Sverige. Regelverket kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Finansinspektionen och din bank.
